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Ankaufsprüfung 2.0: Nebenkosten Due Diligence für mehr Renditesicherheit

23.03.2021
Sandra Zengerling s.zengerling@argentus-re.com
„Der jeweilige Investment Manager wird bei frühzeitigem Kenntnisstand aller nicht umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten eine gute Verhandlungsbasis für den Kaufpreis erlangen oder den Ankaufsprozess abbrechen, sofern die Auswirkungen auf den NOI (Net Operating Income) die Renditeerwartung zu stark sinken lassen.“
– Sandra Zengerling
Technisch, rechtlich und natürlich wirtschaftlich: Die Due Diligence ist für den professionellen Immobilienerwerb essenziell. Dabei sollten auch die Betriebskosten vergangener Jahre analysiert werden – der Investor muss wissen, in welchem Umfang die Nebenkosten nicht umlegbar sind und somit seinen Ertrag schmälern. In der Praxis beobachtet Argentus sehr oft, dass die Verkäuferseite die nicht umlagefähigen Betriebskosten häufig um ein Vielfaches geringer angibt, als es der Realität entspricht. Dies geschieht nicht grundsätzlich aus Vorsatz, sondern vielmehr aus Unkenntnis. „Leider ist die Datenlage in vielen Fällen unvollständig oder fehlerhaft“, sagt auch Philipp Bach. Er ist Senior Transaction Manager bei Principal Real Estate Europe. Teilweise liege auch noch keine aktuelle Nebenkostenabrechnung vor. Es brauche Flexibilität, sich schnell auf jeden Fall neu einzustellen: „Argentus geht dann für uns auf die Buchhaltung des Verkäufers zu und holt dort alle Daten ein, um eine Nebenkostenabrechnung zu simulieren und Informationslücken zu schließen.“ Bach spricht von einer spezifischen Nebenkosten Due Diligence: „Die Nebenkosten Due Diligence sollte neben der rechtlichen, technischen und steuerlichen Due Diligence ein fester Bestandteil der Ankaufsanalyse sein.“ Große Bedeutung sieht er insbesondere für den Einzelhandelsbereich: „Standardannahmen oder durch den Verkäufer bereitgestellte Abrechnungen können immer nur einen Näherungswert liefern, den es gewissenhaft zu verifizieren gilt.“ Dabei ist die Prüfung der Gewerbemietverträge aus Sicht von Argentus ein wichtiger Baustein: Nur diejenigen Kostenarten, die explizit und detailliert vertraglich aufgeführt werden, sind auch auf den Mieter umlegbar. Wo gibt es Sondervereinbarungen? Wo gibt es Kappungsgrenzen für bestimmte Positionen? Je nach Nutzungsart sind die Regelungen extrem individuell. Gerade im Einzelhandel variieren sie mitunter gar innerhalb eines Mietvertrags für unterschiedliche Flächenabschnitte. Grundsätzlich gilt: je komplexer die Vereinbarung, desto komplizierter die Berechnung der nicht umlagefähigen Betriebskosten. In den vorgelegten Betriebskostenabrechnungen der Vergangenheit sehen wir bei Argentus insofern tatsächlich sehr oft umgelegte Kostenpositionen, die jedoch mietvertraglich nicht vereinbart sind. Damit kann der Mieter die Zahlung ablehnen und einen wirksamen Widerspruch formulieren. Gängige Praxis ist jedoch auch, dass in den Datenräumen nicht alle Widersprüche gegen die Abrechnungen enthalten sind, und somit erfährt der Käufer auch nicht immer, ob die Mieter tatsächlich die Zahlungen auf Basis der Nebenkostenabrechnungen geleistet haben. Werden in der Ankaufsprüfung also nur die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre betrachtet, diese aber nicht mit den mietvertraglichen Klauseln abgeglichen, dann bleiben die Risiken aus den Kostenarten unentdeckt, die zwar umgelegt wurden, bei Prüfung des Mieters aber nicht gezahlt werden. Auch die übliche Legal Due Diligence deckt derartige Risiken nicht auf: Dort werden die Verträge nur formal-juristisch geprüft. Neben den Verträgen sollte auch das Verhalten der Mieter in einer Nebenkosten Due Diligence gewürdigt werden: Womöglich gibt es Mieter, die immer wieder Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung einlegen. Ist der Einspruch fundiert und berechtigt, dann ist dies ein Indikator für mangelnde Präzision. Ist der ständige Einspruch nicht berechtigt, kann dies auf eine mangelnde Zahlungsbereitschaft hinweisen. Das kann je nach Größe des Mieters beziehungsweise Zahlungsumfang durchaus Cashflow-relevant für den Eigentümer werden. Zumindest aber gilt es, einen zusätzlichen Aufwand und einen langen Prozess bis zur Nachzahlung einzukalkulieren. Ein dritter Punkt: das Benchmarking der Nebenkostenhöhe. Man sollte die Kosten der vergangenen Jahre nebeneinander stellen und die Entwicklung analysieren. Wo gibt es auffällige Veränderungen? In welchen Positionen liegt man über dem Marktniveau? Grundsätzlich besteht die Gefahr, dass zu hohe Nebenkosten bei Neuvermietung implizit zu einem Mietabschlag führen. Denn Mietinteressenten führen hohe Nebenkosten in der Vertragsverhandlung oft als Argument an, um die Grundmiete zu senken – sie betrachten schlicht ihre Gesamtbelastung. Für den Kaufinteressenten bedeuten zu hohe Nebenkosten also ein Renditerisiko beim Nutzerwechsel beziehungsweise der Vermietung von Leerstandsflächen. Für die Quantifizierung der Risiken wiederum ist die Simulation verschiedener Szenarien sinnvoll: Die Parameter umfassen dabei insbesondere die Leerstandsflächen – also Flächen, für die der Eigentümer alle Betriebskosten tragen muss. Aber auch die oben genannten Sonderregelungen in den Mietverträgen müssen über verschiedene Szenarien betrachtet werden: Wie schnell greifen eventuelle Kappungsgrenzen, sodass ein Kostenanstieg darüber hinaus komplett vom Eigentümer zu tragen ist? Bei aller Komplexität gilt: Eine Nebenkosten Due Diligence ist im Vergleich zur technischen oder rechtlichen Prüfung des Kaufgegenstands weniger aufwendig und damit schneller und kostengünstiger zu erstellen. Ihre Wirkung aber kann erheblich sein, je nach Umfang der zusätzlich aufgedeckten Eigentümerlasten und Risiken. Der jeweilige Investment Manager wird bei frühzeitigem Kenntnisstand aller nicht umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten eine gute Verhandlungsbasis für den Kaufpreis erlangen oder den Ankaufsprozess abbrechen, sofern die Auswirkungen auf den NOI (Net Operating Income) die Renditeerwartung zu stark sinken lassen. Und kommt es zum Ankauf, bietet die transparente Aufbereitung der beschafften und analysierten Daten laut Philipp Bach von Principal Real Estate einen weiteren Mehrwert: „Die Analyse von Argentus kann nach erfolgtem Ankauf sofort an das Asset Management übergeben werden. So kann gleich die Nebenkostenoptimierung beginnen.“ Neben Principal Real Estate hat Argentus unter anderem für die DIC Asset AG erfolgreich die Nebenkosten Due Diligence durchgeführt.