Wissenswertes

Intransparente Zählerstrukturen kosten Geld und gefährden die Rechtssicherheit

26.08.2019
Simon Szpyrka
Jeder Nutzer einer Immobilie sollte die Möglichkeit haben, seinen Stromlieferanten frei zu wählen und nur diejenige Energie zu bezahlen, die er tatsächlich verbraucht hat. Nicht immer ist das aber der Fall. Stattdessen werden oft einzelne Mieteinheiten ausgehend von einem Hauptzähler über etwaige Unterzählungen abgerechnet. Eine Optimierung der Zählerinfrastruktur kann jedoch weit mehr als einen rechtssicheren Immobilienbetrieb sicherstellen. Werden die Zähler sinnvoll modernisiert, können sie dabei helfen, das Facility-Management bei alltäglichen Aufgaben zu entlasten, Arbeitsprozesse zu digitalisieren und schließlich Kosten einzusparen. Insbesondere Eigentümer älterer Bestandsimmobilien sollten daher einen gründlichen Blick auf die Zählerstruktur ihrer Immobilien werfen. Üblicherweise geht sie auf den Einbau durch den ursprünglichen Projektentwickler zurück. Dieser hat zwar – gemessen an damaligen Normen und Mieterbedürfnissen – ein rechtssicheres System aufgesetzt, im Laufe des Lebenszyklus einer Immobilie können sich die Nutzungsanforderungen und die Mieterstruktur jedoch stark verändern. Nachträgliche Maßnahmen wie der Einbau von neuer Gebäudetechnik oder die Umstrukturierung von Mietbereichen haben große Auswirkungen auf die Zähler- und Abrechnungsstruktur einer Liegenschaft. Die Zählerstruktur passt in solchen Fällen oft nicht mehr zu den neuen Gegebenheiten, da eine differenzierte Zuordnung des Verbrauchs zu den jeweiligen Medien und Mietbereichen nicht mehr möglich ist. Um in dieser Ausgangslage wieder Transparenz und Rechtssicherheit zu erlangen, gibt es zwei Optionen.
(1) Der Eigentümer investiert in die Energieversorgungsinfrastruktur seiner Immobilien, um den technischen Anschlussbedingungen des vorgelagerten Verteilnetzbetreibers zu entsprechen, damit dieser die erforderlichen Stromzähler in das Stromnetz des Eigentümers installieren kann. Dieser Weg ist in den meisten Fällen mit hohen Investitionen und zeitlichem Aufwand verbunden. (2) Oder der Eigentümer geht effizienter vor und baut eine Kundenanlage mit virtuellen Zählern auf. Der technische und monetäre Aufwand ist hierbei wesentlich geringer. Und funktional stehen solche virtuellen Zähler den echten, physischen Zählern in nichts nach, zumal jeder von ihnen einzeln ansteuerbar und abrechenbar ist.
Smart Metering für eine echtes Verbrauchscontrolling und schlankere Strukturen Einen genaueren Blick auf die Stromzähler zu werfen, kann sich auch aus ganz anderen Gründen lohnen. Deutschland befindet sich im sogenannten Smart-Meter-Roll-out. Bis zum Jahr 2021 sollen alle wesentlichen Verbrauchszähler in Deutschland auf fernauslesbare Zähler umgestellt sein – die besagten Smart Meter. Anders als ihre Vorgänger versenden Smart Meter ihre Verbrauchsdaten nahezu in Echtzeit über Gateways an dafür zuständige Messdienstleister und Messstellenbetreiber. Immobilieneigentümer sollten sich mit dem Thema dringend auseinandersetzen und sich zu den Chancen für ihren Bestand beraten lassen, denn: Detaillierte Verbrauchsdaten bieten immer auch die Möglichkeit einer effizienteren Auslesung, Visualisierung und eines Controllings des Verbrauchs. In größeren Liegenschaften mit vielen Mietern kann das manuelle Auslesen aller Zähler mit einem hohen zeitlichen Aufwand verbunden sein – oft weil die Geräte an den ungünstigsten und nahezu unerreichbaren Stellen verbaut wurden. Heutzutage lassen sich die Verbrauchsdaten in nur wenigen Augenblicken ermitteln – und das Facility-Management kann sich wieder auf wesentlichere Aufgaben innerhalb der Liegenschaft konzentrieren. Fazit: Mithilfe einer optimierten sowie verbrauchs- und nutzergerechten Zählerstruktur schaffen Immobilieneigentümer nicht nur Rechtssicherheit im Immobilienbetrieb, sie verschlanken sämtliche Arbeitsprozesse innerhalb des Energie- und Abrechnungsmanagements, schaffen die dringend benötigte Datengrundlage für etwaige Nachhaltigkeitsstrategien und -reportings und entlasten schließlich das Facility-Management.
So sorgt Argentus für eine optimierte Zählerstruktur
  1. Unsere Projektingenieure analysieren die Liegenschaften und nehmen die gesamte Zählerstruktur auf. Ziel ist es, sowohl die Gebäudetechnik zu verstehen als auch die kaufmännischen und rechtlichen Bedingungen zu berücksichtigen. Beide Ebenen – die kaufmännische und technische – werden im Rahmen der Analyse vom erfassten Ist-Zustand in einen künftigen Soll-Zustand weiterentwickelt. Dieser wird gemeinsam mit dem Kunden und seiner Immobilienstrategie abgeglichen.
  2. Ist der Soll-Zustand definiert, werden die Partner für die Umsetzung identifiziert. Dabei geht es um rechtskonforme Vergabeprozesse für neue Zählerstrukturen und es werden neben der Zählertechnik auch innovative und vor allem nachhaltige Umsetzungskonzept ausgeschrieben. Die zweite Phase endet nach dem Ausschreibungs- und Vergabeprozess mit der Vertragsschließung.
  3. Der dritte Schritt ist die Begleitung der Migrations- und Umrüstungsprozesse, was beispielsweise das Kündigungsmanagement, die Implementierung und Inbetriebnahme der Zähler und das Aufschalten der Kommunikationsschnittstellen auf ein webbasiertes Visualisierungs-Tool umfasst. Argentus übernimmt hierbei das Projektmanagement und das Projektcontrolling für den Kunden.