Wissenswertes

Fernwärmeverträge: Wie sich mit einer Nachverhandlung Betriebskosten sparen lassen

06.02.2018
Stephan Pletz
Stephan Pletz s.pletz@argentus-re.com
Viele Fernwärmelieferanten nehmen in ihrem jeweiligen Versorgungsgebiet eine Monopolstellung ein. Bestandshalter größerer Liegenschaften haben daher oft den Eindruck, dass ihnen vor Ort keine alternativen Versorgungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen und sie zwangsweise an diesen einen Versorger gebunden sind. Die Preisstellung, so der Glaube, sei aus Mangel an Wettbewerb quasi unumstößlich. Erschwerend hinzu kommt, dass viele dieser Verträge langfristig über einen Zeitraum von in der Regel zehn Jahren festgeschrieben werden. Kommt es in dieser Zeit zu einem Eigentümerwechsel der Liegenschaft, wird mit der Immobilie auch der Langfristvertrag an den neuen Eigentümer „weitervererbt“. Was den Anbieter freut – er erhält mit der langen Laufzeit Planungs- und Investitionssicherheit für den Aufbau entsprechender Lieferkapazitäten –, kann für den neuen Eigentümer ärgerlich sein. Das gilt insbesondere dann, wenn die energetischen Eigenschaften der Liegenschaft durch Modernisierungsmaßnahmen, etwa eine gedämmte Fassade oder wärmeschutzverglaste Fenster, verbessert wurden. Die benötigte Anschlussleistung kann in diesen Fällen deutlich zurückgehen – die vertraglich fixierte Anschlussleistung hingegen bleibt noch auf lange Zeit bestehen. Und der Fernwärmelieferant? Der möchte sein Netz in der Regel bestmöglich ausnutzen. Daher kann es auch im Interesse der Versorger sein, dass sie ihrem Kunden nur so viel Wärme liefern, wie dieser auch tatsächlich benötigt. Freiwerdende Kapazitäten, so die mögliche Überlegung des Anbieters, ließen sich dann nutzen, um neue Versorgungsgebiete zu erschließen, ohne dass hierfür in ein neues Kraftwerk investiert werden müsste. Eine gute Grundlage für eine Nachverhandlung der Verträge – müsste man zumindest meinen. Und doch führt der Glaube an die Marktmacht des Versorgers allzu oft dazu, dass viele Bestandshalter nicht wagen, ihre Anschlussleistungen anzutasten. Folge dieses Irrglaubens ist, dass immense Einsparpotenziale ungenutzt bleiben. Kommen wir zu den Grundlagen der Nachverhandlung: dem Fernwärmepreis und an welcher Stellschraube er neu justiert werden kann. Fernwärmepreise setzen sich in der Regel aus einem Arbeitspreis und einem Grundpreis zusammen. Der Arbeitspreis bezieht sich auf den tatsächlichen Verbrauch der Liegenschaft in der Abrechnungsperiode. Er ist dementsprechend variabel und wird in Euro je Kilowatt pro Stunde angegeben. Der Grundpreis hingegen richtet sich nach der Anschlussleistung der Liegenschaft, die in Kilowatt beziffert wird und für die Abrechnungsperiode fix vereinbart ist (Euro je Kilowatt). Der Versorger verpflichtet sich gegenüber dem Kunden, diese vertraglich vereinbarte maximale Anschlussleistung vorzuhalten. Stellt sich heraus, dass die vorgehaltene Anschlussleistung vor Jahren zu hoch kalkuliert wurde, kann ein aktives Betriebskostenmanagement genau hier ansetzen, auf den Versorger zuzugehen und zu versuchen, im gemeinsamen Konsens die Lieferverträge anzupassen. Zugegeben: Nicht immer zeigt sich der Anbieter sofort verhandlungsbereit. Es kann vorkommen, dass die Gegenseite zunächst kritisch reagiert, weil sie verständlicherweise sinkende Einnahmen befürchtet. Aus Gründen wie diesem kann es deshalb sinnvoll sein, einen Spezialisten auf den Fall anzusetzen, der – ausgerüstet mit dem entsprechendem technisch-wirtschaftlichen Know-how – dem Versorger auf gleicher Augenhöhe gegenübertritt und Lösungsvorschläge erarbeiteten kann. Ein – eingangs bereits erwähnter – Ansatzpunkt ist, dem Versorger wirtschaftlich sinnvolle Alternativen für die frei werdenden Lieferkapazitäten aufzuzeigen. Der Anbieter könnte diese Kapazitäten beispielsweise nutzen, um sein Versorgungsgebiet im Zuge der ganz normalen Stadt- und Gemeindeentwicklung zu erweitern, ohne hierfür in neue Kraftwerke investieren zu müssen. Argumente wie diese sind natürlich kein Allheilmittel. Sie funktionieren nur dann, wenn der Verhandlungspartner seinen guten Willen und Entgegenkommen zeigt. Theoretisch muss er das jedoch nicht. Ein anderer Ansatzpunkt ist daher, den Versorger auf die guten, langjährigen Geschäftsbeziehungen mit dem Kunden hinzuweisen und dass Letzterer diese auch in Zukunft weiter pflegen möchte. Genauso gut könnte aber auch geprüft werden, ob dem Kunden auch noch andere Versorgungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen. Sollte der Betriebskostenmanager etwa zu dem Schluss kommen, dass neben der Fernwärme- auch eine Gasleitung genutzt werden kann, wäre durchaus zu überlegen, ob der Eigentümer nach Ende der Vertragslaufzeit auf eine Gasversorgung umsteigt und den Vertrag mit dem Fernwärmeanbieter nicht mehr verlängert. Fälle wie diese sind jedoch die Ausnahme, da sich der Versorger für gewöhnlich kulant zeigt. Grundlage dieser Gesprächsbereitschaft, das zeigen Erfahrungswerte, ist eine vorhergehende technisch-wirtschaftliche Analyse der Liegenschaften sowie die genaue Dokumentation der tatsächlichen Verbräuche. Auch eine IT-basierte, DIN-genormte Heizlastberechnungen (nach DIN 12831 Bbl. 2) liefert sinnvolle Argumente für eine Nachverhandlung der Verträge. Erst auf Basis dieser transparenten und vor allem realistischen Datengrundlage kann nach einer gemeinsamen Lösung gesucht werden, mit der sich später beide Seiten zufrieden zeigen können. Dem Eigentümer selbst stehen technische Möglichkeiten wie diese allerdings selten zur Verfügung. So kann der Eigentümer beispielsweise die nicht-öffentliche DIN-Normung zwar (für einen entsprechend hohen Preis) auch selbst erwerben. Das korrekte Lesen und Anwenden dieser Normung erfordert jedoch ein hohes Maß an spezialisiertem Wissen. Ein Vorzeigen der letztjährigen Jahresrechnung zumindest ist nicht zielführend, zumal Eigentümern und Hausverwaltungen die technischen Voraussetzungen fehlen, aus diesen Jahreswerten die notwendige Heizlast zu berechnen. Klassischerweise gehört das auch nicht in ihr Kompetenzfeld. Dabei kann sich das Öffnen der Verträge durchaus lohnen, wie ein Praxisbeispiel mit einem deutschlandweiten Wohnimmobilienportfolio zeigt. Insgesamt kann der gesamte Prozess, von der Erhebung erster Daten über das Führen der Gespräche bis hin zur Umsetzung der Leistungsreduzierung, innerhalb weniger Monate abgeschlossen werden. Die genaue Dauer hängt neben der Größe des Portfolios davon ab, mit wie vielen Fernwärmeversorgern verhandelt werden muss, und wie schnell diesen Versorgern die nötigen Heizlastdaten zur Verfügung gestellt werden können.