Wissenswertes

Stromtankstellen: So werden Immobilien zukunftssicher

16.04.2019
Dr. Konrad Jerusalem
Dr. Konrad Jerusalem k.jerusalem@argentus-re.com
Elektromobilität – hinter dem Begriff verbergen sich Schlüsseltechnologien, mit denen Autohersteller und Technologiefirmen weltweit dem Zeitalter fossiler Brennstoffe Lebewohl sagen wollen. Der Bedarf an entsprechenden Ladepunkten allein im Autofahrerland Deutschland wird enorm steigen. Wer gelegentlich lange Strecken fährt, lädt im April 2019 unterwegs an den etwa 16.000 öffentlich zugänglichen Ladepunkten an Deutschlands Straßen und Parkplätzen. Die große Mehrheit der Fahrer wird für alltägliche Kurz- und Mittelstrecken zum Arbeitsplatz oder Einkaufen jedoch von einer privaten Lademöglichkeit auf dem Firmenparkplatz oder am Wohnhaus abhängig sein. Entsprechend stark wird sich gerade in den hochverdichteten Städten die Mieternachfrage nach Stromtankstellen entwickeln. Eigentümer und Projektentwickler sollten deshalb frühzeitig darüber nachdenken, ob sie den Mobilitätstrend bei ihrer strategischen Geschäftsplanung berücksichtigen wollen. Schließlich bietet eine moderne Ladeinfrastruktur eine hervorragende Möglichkeit, den Mietern einen attraktiven und zukunftsweisenden Service zu bieten, der ihre Liegenschaft deutlich aufwertet. Dass das Thema in der Immobilienbranche bisher kaum zum Tragen kommt, mag daran liegen, dass Mobilitätsdienstleistungen normalerweise nicht zum klassischen Geschäftsmodell geschweige denn in den Kompetenzbereich von Vermietern gehören. Wir zeigen, was möglich ist und wie Sie Ihre Immobilien fit für die E-Mobilität machen. Der Bedarf Das beginnt bereits mit der richtigen Bedarfsanalyse. Sollen die Autos später nur für kurze Zeit parken und genauso schnell aufgeladen werden – beispielsweise auf dem Kundenparkplatz einer viel besuchten Handelsimmobilie –, so kann es sinnvoll sein, sogenannte Schnellladesäulen aufzustellen. Diese unterscheiden sich technisch von gewöhnlichen Ladesäulen und können Fahrzeuge mit einer Leistung von 350 kW (Energieumsatz pro Zeitspanne) in weniger als einer halben Stunde für mehrere hundert Kilometer aufladen. Ganz so schnell muss der Ladevorgang zum Glück nicht immer sein. Für die Bewohner eines Hauses oder Mitarbeiter in einem Bürohaus reicht es meist aus, wenn die Fahrzeug-Akkus mehrere Stunden während der Nacht beziehungsweise der Arbeitszeit laden können, sodass eine geringere Energieladeleistung ausreichend ist. Neben der Ladedauer ist die Frage der Zugriffserlaubnis zu klären, schließlich sind die Ladepunkte nicht öffentlich. Soll es sich um ein offenes System handeln, das von jedem Mieter genutzt werden kann, oder soll das System geschlossen bleiben, sodass es auf wenige berechtigte Fahrzeughalter beschränkt bleibt? Die Anbieter Ladesäulen werden von einer Vielzahl von Herstellern und Betreibern unterschiedlicher Branchen angeboten. Zu den gängigsten Anbietern gehören Energieversorger – insbesondere in ihrem Versorgungsgebiet als Grundversorger –, aber auch Start-ups und natürlich die Autohersteller selbst (z. B. Tesla).In vielen Gegenden Deutschlands ist die Auswahl jedoch noch auf die Stadtwerke oder einen der großen Versorger beschränkt. Vermietern sollte die Wahl des Herstellers dennoch nicht egal sein, da sich die Konzepte deutlich unterscheiden können. Beispiel Gebäudeästhetik: Wer Angst davor hat, die „grauen Kästen" könnten den Anblick der Liegenschaft verschandeln, kann sich an einen Hersteller wenden, der sich auf formschöne Ladesäulen spezialisiert hat. Oftmals lassen sich diese optisch unauffällig in das Gesamtbild der Liegenschaft einpassen, andere lassen sich beispielsweise in vorhandene Straßenlaternen verstecken. Die Anschlüsse In den EU-Mitgliedsstaaten wurde mit dem Standard EN 62196 Typ 2 (eine Weiterentwicklung des Typ 1) ein universelles Steckersystem für Elektroautos mit einer Leistung bis 240 kW entwickelt. Es handelt sich hierbei um den am meisten verbreiteten Ladestationen-Typ in Europa. Der Vorteil einer schnellen Wechselstrom-Ladung des Typ 2 ist der vergleichsweise günstige Anschaffungspreis. Weil der Typ-2-Anschluss ausschließlich mit Wechselstrom arbeitet, wurde für die Aufladung mit Wechselstrom und Gleichstrom zusätzlich der Combo-2-(CCS)-Standard spezifiziert, mit der eine wachsende Anzahl neuer Automodelle kompatibel ist. Ein ganz eigenes System zur Strombetankung ist der Tesla Supercharger des gleichnamigen amerikanischen Autoherstellers, der mit vielen europäischen Anschlusstypen kompatibel ist. CHAdeMO, ein aus Japan stammender Standard von Autoherstellern wie Nissan und Toyota, ist in Europa weniger verbreitet, unterstützt jedoch viele asiatische Autofabrikate und ist per Adapter beispielsweise mit Tesla-Modellen kompatibel. Die Kosten Wechselstrom-Ladestationen des Typ 2 sind bereits für wenige Tausend Euro zu haben. Die Preise für die flinkeren Schnellladesäulen können das Mehrfache dessen betragen. Aus Sicht des Immobilieneigentümers ist es jedoch nicht immer nötig, die Ladestation zu erwerben. Wer die Kosten für den Einbau und die laufende technische Wartung scheut, kann auf eine Contracting-Lösung zurückgreifen. Die Anschaffung und der einwandfreie Betrieb der Ladesäulen erfolgt dann im Rahmen eines Contractings durch den Ladesäulenanbieter, die entnommene Energie wird separat mit dem Fahrzeugführer abgerechnet. Grundsätzlich sind jedoch auch andere Spielarten der Kostenverteilung möglich, etwa wenn der Vermieter seine Mieter zusätzlich an den Contracting-Kosten beteiligt. Die Fülle der Möglichkeiten macht es für den Vermieter umso wichtiger, die Frage des Unterhalts der Ladesäulen so früh wie möglich zu klären. Der Beratungsansatz Die Vielfalt an unterschiedlichen Technologien, Nutzungskonzepten und Abrechnungsmodellen ist riesig, und nicht jede Lösung verschafft Mietern und der Immobilie einen automatischen Vorteil. Für Eigentümer und Entwickler von Immobilien kommt es darauf an, sich möglichst früh richtig beraten zu lassen, damit es nicht in teure Fehlinvestitionen mündet. Argentus bietet einen systematischen Beratungsansatz an, der auf Basis geplanter Nutzungsszenarien und einer Checkliste festzulegender Parameter ein Konzept für die Integration von Stromtankstellen ermöglicht. Im nächsten Schritt übernimmt Argentus auf Wunsch auch die Ausschreibung der Lösung und begleitet die Implementierung.