Wissenswertes

Vermieter sind keine Energieunternehmer

15.09.2020
Dr. Konrad Jerusalem
Dr. Konrad Jerusalem k.jerusalem@argentus-re.com
„Die Risiken der Transformation einer Single-Tenant- zur Multi-Tenant-Immobilie werden im Alltag zu oft unterschätzt.“
- Dr. Konrad Jerusalem
Wenn aus einem Mieter viele werden – wird eine Immobilie von einem Einzelnutzer auf mehrere umgestellt, dann geht damit bekanntlich eine baulich-technische Anpassung einher. Das betrifft nicht zuletzt die elektrischen Anlagen rund um die Energieversorgung. Der Eigentümer muss nicht nur sicherstellen, dass jeder Nutzer einen Stromanschluss bekommt, sondern auch, dass er verbrauchsgenau abgerechnet werden kann. Das mag simpel klingen, ist es aber in den seltensten Fällen. In der Praxis werden die Risiken der Transformation von einer Single-Tenant- zu Multi-Tenant-Immobilie oft unterschätzt. So kann es passieren, dass der Eigentümer je nach Fall nun gegenüber den Mietern als Stromlieferant auftritt. Damit einher geht die Gefahr, dass er somit gewerbesteuerpflichtig wird. Ein weiterer Punkt: Der Strom fließt durch das liegenschaftseigene Netz. Somit ist der Eigentümer womöglich nicht nur Versorger, er wird darüber hinaus auch noch als Netzbetreiber eingestuft. Abgesehen davon, dass eine derartige Doppelkonstellation rechtlich nicht zulässig ist, greift in diesen Fällen das Energiewirtschaftsgesetz. Der Eigentümer muss sich dann zum Beispiel mit den Spezialvorschriften rund um die Rechnungslegung zur Stromlieferung auseinandersetzen. Demnach muss er beispielsweise jedem Mieter mitteilen, wie hoch der Ökostromanteil am Gesamtverbrauch in der Abrechnungsperiode war. Außerdem muss sich der Immobilieneigentümer bei der Bundesnetzagentur anmelden sowie die EEG-Umlage und die Stromsteuer abführen – das Pflichtenheft ist umfangreich. All dies produziert nicht nur einen erheblichen Mehraufwand, es geht auch weit am Kerngeschäft des Eigentümers vorbei. Er wird vom Vermieter quasi zusätzlich zum Energieunternehmer. Um die Risiken und den administrativen Aufwand zu senken, ist das Auslagern des Stromverkaufs an spezialisierte Versorger denkbar. Dabei bietet sich ein ganzheitlicher Ansatz an: Technik, Gebäudebetrieb und Abrechnung der Betriebskosten sollten gesamtheitlich strukturiert werden. Das spart weiteren Aufwand sowie Kosten. Üblicherweise können sich dabei auch die Stromkosten für die Mieter im Vergleich zu umliegenden Gebäuden reduzieren. Dies ist selbst dann noch möglich, wenn eine Immobilie schon umgenutzt wurde und statt dem früheren Komplettnutzer bereits mehrere Mieter aufweist.