Wissenswertes

Wie lässt sich der Immobilienbetrieb nachhaltig umstellen?

06.12.2019
Christian Hasiewicz
Christian Hasiewicz c.hasiewicz@argentus-re.com

Eine Case Study mit Aurelis
Im April 2018 begannen Argentus und die Region West der Aurelis Real Estate ein gemeinsames Projekt zur Senkung der Betriebskosten. In der Folge werden in den Büro- und Gewerbeimmobilien des Asset-Managers bis zum Jahr 2021 rund eine halbe Million Euro Energiekosten eingespart. Diese Entlastungen werden direkt an die Mieter in Nordrhein-Westfalen weitergegeben. In ihren Immobilien wird Aurelis zudem künftig Ökostrom und CO2-neutrales Gas einsetzen. Hierfür wurden eine Ist-Analyse und im Anschluss eine deutschlandweite Ausschreibung der Strom- und Gasversorgung durchgeführt. Die Einsparungen sind das Ergebnis eines aktiven Betriebskostenmanagements, bei dem Argentus Aurelis als Partner berät und operativ begleitet. Darüber hinaus wurde Aurelis dabei unterstützt, ihr Nachhaltigkeitskonzept weiter voranzutreiben. Die Belieferung wurde auf Ökostrom (zertifiziert durch den TÜV Nord) sowie CO2-neutrales Gas (zertifiziert nach dem „Verified Carbon Standard Program“) umgestellt. Neben der Optimierung der Energiekosten ist Aurelis zudem dabei, sonstige Bewirtschaftungskosten – beispielsweise Verwaltungs- und Instandhaltungskosten – auf den Prüfstand zu stellen. Wir sprachen im Kurzinterview mit Christian Hasiewicz von Argentus über den größeren strategischen Nutzen sinkender Betriebskosten, wie sich Einsparpotenziale am besten einschätzen lassen und warum der Blick eines Spezialisten von außen manchmal einfach mehr bringt.
  1. Herr Hasiewicz, Kosten und Verbräuche zu senken, ist das eine. Gleichzeitig gibt es in diesen Zeiten aber auch sehr viel Öko-Alarmismus. Warum sollten Eigentümer die Betriebskosten in ihrem Bestandsportfolio ernst nehmen? Weil eine Optimierung sehr konkrete, messbare Vorteile bringt. Da wäre zum einen die Steigerung des Wertschöpfungspotenzials: Werden die Betriebskosten – also zum Beispiel die Energiekosten – reduziert, sinkt die Warmmiete. Dies führt zu einer besseren Vermietbarkeit der Liegenschaften und öffnet Spielräume zur Erhöhung der Kaltmiete. Im Falle von Leerständen werden die Betriebskosten für den Eigentümer gesenkt. Weitere Punkte sind Transparenz und Risikominimierung: Dank der Erfassung, Vervollständigung, Analyse und des laufenden Benchmarkings der bestehenden Betriebskosten wird eine transparente Grundlage geschaffen. Diese erleichtert Investitionsentscheidungen hinsichtlich der Gebäudeinfrastruktur, lässt mögliche Betreiberrisiken erkennen und macht ein umfassendes Controlling für das Asset-Management möglich.
  2. Welche Möglichkeiten gibt es, die Betriebskosten zu optimieren? Wie sind Sie mit Argentus vorgegangen? Das Ziel ist es, die wesentlichen Optimierungspotenziale der Liegenschaften zu identifizieren, zu optimieren und im Blick zu behalten. Im ersten Schritt war die Ist-Situation einer jeden Liegenschaft hinsichtlich der gebäudespezifischen, verbrauchsabhängigen und vertraglichen Anforderungen zu prüfen. Auf dieser Basis lassen sich Potenziale erkennen, welche sich beispielsweise aus der kaufmännischen Optimierung von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen oder des bedarfsabhängigen technischen Gebäudebetriebs zusammensetzen. Ein professionelles Betriebskostenmanagement mündet letztendlich in einer verlässlichen Dokumentation und ein laufendes Controlling der wesentlichen Betriebskosten einer Liegenschaft.
  3. Wie hoch können die Einsparpotenziale sein und wodurch werden diese beeinflusst? Wie hoch die Einsparungen konkret sind, ist abhängig von der Komplexität der Gebäudestruktur und der Nutzungsart der Liegenschaft. Was das Aurelis-Portfolio der Region West betrifft, so konnten wir beispielsweise die Energiekosten für die Strom- und Gasversorgung um rund ein Drittel pro Jahr reduzieren. Bis zum Jahr 2021 summieren sich die Einsparungen auf rund eine halbe Million Euro. Zudem wird Aurelis in seinen Immobilien künftig Ökostrom und CO2-neutrales Gas einsetzen. Erreicht haben wir das – ohne zu sehr in die technischen Details zu gehen – mithilfe einer gründlichen wirtschaftlich-technischen Ist-Analyse des Bestands und einer anschließenden deutschlandweiten Ausschreibung der Strom- und Gasversorgung.
  4. Auch Bestandsgebäude können Nachhaltigkeitssiegel bekommen. Inwiefern hilft Argentus dabei? Die Bewerbung für ein Nachhaltigkeitssiegel ist ein komplizierter und langwieriger Vorgang, für den sehr viele Auskünfte über das Gebäude und seine Technik verlangt werden. Neben der Optimierung der energetischen Verbräuche sorgen wir dafür, dass diese Daten erfasst und vervollständigt werden und somit eine transparente Verwaltungs- und Informationsgrundlage geschaffen wird. Diese ist übrigens auch hilfreich für Investitionsentscheidungen hinsichtlich der Energieinfrastruktur und macht ein ganzheitliches Energiecontrolling überhaupt erst möglich.
  5. Was ist der Vorteil daran, die Analyse und Optimierung der Energiekosten extern zu vergeben? Die beiden wesentlichen Vorteile sind die zeitliche Entlastung für Asset- und Property-Manager sowie das Fachwissen eines externen Spezialisten. So verfügt Argentus beispielsweise über das technische Know-how, um auf Basis der Wärmeverbräuche der vergangenen Jahre eine Heizlastberechnung durchzuführen, die nicht nur den DIN-Normen entspricht, sondern auch den Versorger überzeugt. Schließlich kann der externe Spezialist aufgrund seiner Erfahrung, seiner Verhandlungsroutine mit Versorgern und seinem „Werkzeugkasten“ zügig und effizient gute Verhandlungsergebnisse erzielen. Er kann sich zum Beispiel aufgrund seiner Benchmark-Daten und seines Marktüberblicks zielgerichtet auf die lohnenden Verhandlungspunkte konzentrieren. Häufig kennt der Dienstleister die Versorger aus vorhergehenden Verhandlungen und kann gut abschätzen, welche Verhandlungsergebnisse sinnvollerweise angesteuert werden sollen und erzielbar sind. Das alles läuft zielgerichtet im Hintergrund und schafft eine spürbare Entlastung.
Vielen Dank für das Gespräch, Herr Hasiewicz